Sunarsip | Daan Yahya | Republika

Analisis

06 Dec 2021, 03:45 WIB

Pandemi dan (Apa Kabar) Sektor Perumahan (?)

Di tengah krisis pandemi, terdapat satu anomali di sektor perumahan, yaitu harga rumah mengalami kenaikan yang tinggi.

OLEH SUNARSIP

Sektor perumahan melibatkan banyak pelaku ekonomi. Mulai dari pengembang (developer), kontraktor, pekerja konstruksi, investor (homeowner), penyewa (renter), dan lembaga keuangan.

Pengaruh sektor perumahan bagi perekonomian juga relatif besar. Dampak multiplier (multiplier effect) yang timbul dari kegiatan di sektor perumahan sangat beragam.

Banyak kegiatan ekonomi yang tumbuh seiring pertumbuhan sektor perumahan, mulai dari penyediaan bahan baku hingga industri besi baja. Kini, rumah tidak hanya sebagai tempat tinggal, tetapi juga menjadi instrumen investasi. Itulah mengapa di banyak negara, otoritasnya memberikan perhatian besar terhadap setiap perkembangan di sektor perumahan.

Di tengah kondisi krisis akibat pandemi Covid-19, aktivitas di sektor perumahan global juga mengalami pelemahan. Namun, pandemi Covid-19 tidak lantas menghentikan aktivitas konstruksi.

Mereka hanya mengambil jeda untuk mempelajari cara mengoperasikan konstruksi dengan cara menjaga jarak, tetapi pekerjaan terus berlanjut. Misalnya, mengembangkan teknik konstruksi modular, yakni konstruksi rumah tidak perlu dilakukan bersamaan di lokasi, tetapi dikerjakan setiap bagiannya (part) di tempat terpisah.

Tak mengherankan, kini tren konstruksi modular cukup pesat pertumbuhannya. Termasuk pula, pelaku usaha real estate dunia juga mulai mengalihkan portofolio bisnis perumahannya ke green real estate dalam rangka mengurangi emisi karbon.

 
Di tengah krisis pandemi, terdapat satu anomali di sektor perumahan yang kini menjadi perhatian di banyak negara, yaitu harga rumah mengalami kenaikan yang tinggi.
 
 

Di tengah krisis pandemi, terdapat satu anomali di sektor perumahan yang kini menjadi perhatian di banyak negara, yaitu harga rumah mengalami kenaikan yang tinggi. Publikasi yang diterbitkan Bank for International Settlements (BIS) pada November lalu menunjukkan harga rumah riil global naik 4,8 persen (year on year) pada kuartal II 2021.

Kenaikan harga ini yang tertinggi sejak krisis keuangan 2007-2009. Kenaikan harga terutama terjadi di negara maju (advanced economies/AE) yang mengalami kenaikan harga rata-rata 8,6 persen, naik dibandingkan kuartal I 2021 sebesar 7,2 persen.

Di negara-negara berkembang (emerging economies/EM), terutama EM di Asia, kenaikan harga rumah riil relatif lebih moderat, yaitu rata-rata naik 1,8 persen, turun dari 2,6 persen pada kuartal I 2021.

Banyak faktor yang menjadi penyebab perbedaan ini. Salah satunya karena adanya pergeseran fungsi rumah. Di negara maju dan sebagian negara EM, rumah tidak lagi sebatas tempat tinggal. Seiring kenaikan pendapatan, masyarakat di negara maju membeli rumah untuk investasi.

Terlebih di negara maju, pasar properti sudah relatif likuid seiring pesatnya inovasi produk keuangan berbasis properti, seperti real estate investment trusts (REIT’s) dan lain-lain. Kini, menjual rumah layaknya menjual saham atau obligasi. Sangat mudah sehingga masyarakat dapat menikmati keuntungan (capital gain) setiap saat dari kenaikan harga rumah yang terbentuk.

Di Cina, hal yang relatif sama juga terjadi. Meskipun kenaikan harga rumah di EM Asia relatif rendah, harga rumah di Cina mengalami kenaikan yang relatif tinggi. Kenaikan harga rumah di Cina menjadi perhatian banyak kalangan karena dianggap anomali. Tidak hanya anomali terhadap pandemi juga terhadap berbagai kasus yang kini melanda di sektor properti Cina, sebagaimana terjadi pada Evergrande.

 
Kenaikan harga rumah di Cina menjadi perhatian banyak kalangan karena dianggap anomali. 
 
 

Lembaga pemeringkat Standard & Poor’s (S&P) mencatat, harga rumah di Cina tidak pernah turun sejak 2014. Demand rumah di Cina selalu tinggi. Pandemi, krisis Evergrande, dan kebijakan pembatasan kredit maksimal 30 persen dari total kredit yang dibuat sejak September 2020 tidak cukup kuat untuk melemahkan demand dan menurunkan harga.

Sebagai contoh, pada Maret 2020 ketika Cina didera Covid-19, sebanyak 288 apartemen di Shenzhen terjual habis secara online dalam waktu kurang dari delapan menit. Dan kini, investasi real estate residensial di Cina telah melampaui Amerika Serikat sebelum krisis keuangan 2008 (Wall Street Journal, 17 Juli 2020).

Bayoumi dan Yunhui (Desember 2020) menyebutkan, fenomena di Cina ini, antara lain, dipengaruhi oleh beberapa faktor. Di Cina, aset properti lebih mendominasi komposisi aset yang dimiliki rumah tangga, sekitar 65 persen. Pendorongnya adalah pilihan investasi di pasar finansial terbatas.

Selama pandemi, konsumsi rumah tangga melemah dan simpanan di perbankan tinggi. Rendahnya konsumsi dan tingginya simpanan (saving) mendorong rumah tangga membelanjakan uang dengan membeli rumah kedua dan seterusnya untuk investasi. Kondisi inilah yang mendorong aksi spekulatif dan mendorong harga naik.

Kondisi sektor perumahan di berbagai negara tentu berbeda dengan di Indonesia. Faktanya adalah harga rumah di Indonesia, terutama selama pandemi, relatif stagnan cenderung tidak naik. Salah satu penyebabnya adalah rumah masih menjadi kebutuhan dasar bagi rumah tangga, belum berkembang luas menjadi instrumen investasi.

Pasokan rumah (supply) juga masih mengalami shortage seiring masih tingginya angka backlog, sekitar 7-9 juta. Bila di negara lain laju pertumbuhan sektor perumahan sudah saatnya direm, di Indonesia justru perlu direlaksasi. Relaksasi ini terutama untuk menumbuhkan demand di sektor perumahan.

Di Indonesia, perumahan merupakan sektor yang strategis. Ini mengingat, dari sisi produksi, aktivitas perumahan memberikan kontribusi relatif besar, sekitar 13,6 persen pada PDB tahun 2020.

Sedangkan dari sisi pengeluaran, setiap pembangunan atau penjualan rumah tinggal tercatat di investasi (PMTB) bangunan, yang porsinya 14,46 persen dari PDB tahun 2020. Dari sisi tenaga kerja, sektor perumahan memiliki tenaga kerja hampir 8,5 juta orang atau 6,59 persen dari total tenaga kerja nasional pada 2020.

 
Di Indonesia, perumahan merupakan sektor yang strategis. Ini mengingat, dari sisi produksinya, aktivitas perumahan memberikan kontribusi relatif besar, sekitar 13,6 persen pada PDB tahun 2020. 
 
 

Pemerintah, otoritas fiskal, dan moneter telah mengeluarkan berbagai stimulus untuk mendorong sektor perumahan. Pemerintah telah mengalokasikan anggaran besar untuk perumahan, baik bagi rumah KPR maupun swadaya. Insentif perumahan melalui perbankan, antara lain, KPR bersubsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Sedangkan insentif perumahan swadaya diberikan melalui bantuan stimulan perumahan swadaya (BSPS).

Pemerintah juga telah melonggarkan fiskal dalam bentuk Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas properti sampai dengan akhir tahun ini. Fasilitas ini diberikan untuk penyerahan rumah tapak baru dan unit hunian rumah susun baru.

Insentif diskon pajak berupa fasilitas PPN DTP diberikan 100 persen untuk rumah atau unit dengan harga jual paling tinggi Rp 2 miliar dan 50 persen untuk rumah atau unit dengan harga jual di atas Rp 2 miliar – Rp 5 miliar.

Dari sisi moneter, Bank Indonesia juga melonggarkan rasio loan to value (LTV) hingga 100 persen untuk semua jenis properti, yang juga berlaku hingga akhir tahun ini.

Dampak dari berbagai kebijakan di atas cukup positif. Secara kumulatif, selama sembilan bulan pertama 2021, sektor real estate tumbuh 2,40 persen (c-t-c) dan sektor konstruksi tumbuh 2,43 persen (c-t-c). Pertumbuhan sektoral perumahan ini masih relatif terbatas. Pemerintah masih memiliki ruang untuk mendorong pertumbuhannya. Salah satunya dengan memperpanjang pelonggaran LTV dan fasilitas PPN DTP. 

Tentu saja, kita perlu mengantisipasi kemungkinan spekulator memanfaatkan dampak positif, yang timbul dari berbagai insentif ini. Insentif fiskal dan moneter terbukti telah menggairahkan demand perumahan. Kenaikan demand inilah yang berpotensi akan dimanfaatkan spekulator memicu kenaikan harga yang tidak wajar.


×